Monsieur François Beyries

                                                                                                                          Sous-préfet d’Arcachon

Copie à M. Pierre Dartout

              Préfet de la Gironde                                                       

                                                                                           

                                                                                          Andernos le 10 Novembre 2017

 

Monsieur le sous-préfet,

Lors du dernier Conseil municipal, le 15 septembre 2017, la délibération autorisant la signature de la promesse synallagmatique de bail à construction et de l’avant contrat de vente en état de futur achèvement du cinéma d’Andernos, a été soumise au vote des élus. Elle a obtenu la majorité des voix moins celles de l’opposition et de moi-même qui appartient à la liste majoritaire.

Je suis à l’initiative de ce projet dont j’avais dessiné les contours (j’avais associé vos services et votre prédécesseur) qui permettait de doter la commune d’un équipement culturel qui lui fait cruellement défaut et qu’elle ne pouvait financer. Cet équipement avait la particularité d’avoir pour activité principale le cinéma et de pouvoir recevoir quelques spectacles vivants du fait de l’intégration de cette fonction dès sa conception.

J’ai donc œuvré autant qu’il m’était possible pour voir aboutir ce projet qui a pris du retard et je réaffirme mon soutien et ma volonté de le voir aboutir, mais pas à n’importe quelles conditions.

J’ai découvert, à la lecture du contrat juste quelques jours avant le conseil, un montage juridique et financier étonnant. En mon âme et conscience, soucieuse de préserver les intérêts de la commune et des contribuables,  je me dois d’attirer votre attention dans le cadre de votre mission de contrôle de légalité, sur un tel montage juridique et financier, qui favorise exclusivement et de manière disproportionnée les seuls intérêts de la société « Les cinémas du Nord Bassin », au détriment des finances communales et ceci pour une période de 50 ans !

La délibération (en annexe) s’égare dans des considérations générales et ne mentionne que très succinctement le montage juridique et financier, renvoyant au projet de contrat. (en annexe)

C’est un blanc sein qui est donné au maire.

Ce qui frappe à la lecture du contrat c’est que la seule contrainte imposée au preneur réside dans le fait qu’il doit démarrer les travaux avant le 31 décembre 2017 et livrer au plus tard au 4e trimestre 2018 (10.4)

Cette disposition surprend quand par ailleurs  il est indiqué que 2 recours devant la Cour d’appel de Bordeaux ne sont pas purgés (8.2.2). Il y a là une contradiction sur laquelle le maire a livré des propos surprenants sur le cours de la justice lors du conseil (vidéo Youtube) avant de revenir dans la presse de manière contradictoire sur sa position. Mais le contrat est bien là et lui seul fait foi.

Le nom de l’interlocuteur permanent du montage n’apparaît a aucun moment (il a financé les études, les plans, fait établir les devis, fait les démarches pour obtenir les autorisations de la CNAC….) Quel rôle joue-t-il ? Est-il maître d’œuvre et maître d’ouvrage, actionnaire de la SARL « Les cinémas du Nord Bassin », dont on ne sait rien dans les documents soumis au conseil, sauf qu’elle est titulaire de l’autorisation de la CNAC précisément objet de recours.

L’économie générale du contrat indique que « Les cinémas du Nord Bassin » portent le projet, assurent la construction du complexe sur un terrain qui leur est loué par la commune et que sera revendue à la commune, la salle principale après construction, et qu’à son tour la commune la louera à la sarl. C’est un montage complexe dont chaque point devrait être explicité ce qui n’est pas le cas. Il demeure trop d’imprécision et on sait d’expérience que cohabiter, partager un même lieu est susceptible de conflits, surtout quand le contrat porte sur une durée de 50 ans, c’est-à-dire sur plusieurs générations. C’est une durée inhabituelle, alors même que personne ne peut raisonnablement se prononcer sur l’existence de salles de cinéma dans 15, 20 ou 25 ans. (art. 6)

La ville apporte le terrain (2224 m2). Le bail a construction est consenti moyennant un loyer annuel de 3000 euros HT, soit 1,34 euros HT le m2, en hypercentre, tarif dont on ne sait sur quelle base il a été établi, est particulièrement favorable au preneur (Art.14).

La ville s’engage en tant que bailleur à réaliser et financer l’ensemble des travaux d’aménagement des abords du bâtiment (10.7) sans qu’aucun chiffrage ne soit mentionné  et porté à la connaissance des élus, alors même que ces points (réalisation et financement) constituent une condition résolutive du contrat qui prévoit par ailleurs le versement d’indemnités au preneur. (10.8)

La ville supportera l’entretien et le renouvellement pendant toute la durée du bail. (10.7)

Aucune étude, aucun chiffrage, aucun plan de financement n’est porté à la connaissance du conseil, qui doit voter les yeux fermés alors que cette somme engloutira probablement la majorité du budget investissement de la ville d’une année.

Le projet global pour lequel aucun plan de financement n’est présenté au Conseil est évalué à : 

                                                                                                                                                5 171 745 euros HT.

                                                                            
En recherchant les chiffres dans le contrat on peut en déduire :

    Projet global                                                                                           5 171 745  HT

   Subventions à obtenir + avance sur droits + aide du CNC                            1 300 000                 (Art8.1.2)

(sans garantie, estimation)                                                                       ___________

                                                                    Reste                                      3 871 745

Achat par la commune de la grande salle                                                     1 760 000                  (Art 24)

                                                                                                                ____________

                                                                   Reste                                        2 111 745

Montant du prêt envisagé par le preneur                                                      1 400 000                ( 8.1.2)

                                                                                                                 _________

                                                        Reste à financer                                  711 745

Qui apporte la différence ?

Quelle est la capacité financière de la SARL ?

On demande au conseil de voter les yeux fermés alors même que le plan de financement n’est pas bouclé.

La commune rachète la salle en état d’achèvement pour un prix ferme et définitif 1 760 000 HT (Art 24).   A ce prix il conviendra d’acquérir quelques équipements complémentaires (liés à la fonction spectacle non prévues dans l’équipement de base), à la charge de la ville et qui ne sont pas chiffrés ni financés.

Contrairement aux annonces du maire qui indique que la ville fait une bonne affaire en achetant à ce prix cette salle de spectacle, il faut relever et insister sur le fait qu’elle n’en aura l’usage que 16 jours par an et pour une durée consécutive qui n’excédera pas 36H et pas plus de 4 samedis par an, cela durant 50 ans !

C’est cher payé pour un usage aussi limité et des dispositions si restrictives qui auront des conséquences sur la programmation de spectacles vivants. Compte tenu de la jauge, de l’impossibilité de programmer un spectacle 2  jours de suite et donc de négocier les cachets, cela impactera soit la qualité des spectacles, soit le niveau de tarification des entrées, soit le budget de fonctionnement de la commune déjà fortement contraint. Ces conditions restrictives fixées par le preneur sont clairement exposées ce qui tranche avec d’autres aspects du contrat imprécis.

Ce point du contrat est rédigé, à l’évidence,  au profit du projet commercial de l’exploitant du cinéma au détriment de la commune et de la politique culturelle réduite à la portion congrue.

Comment la ville va-t-elle financer  l’achat  de cette salle ? Le maire-adjoint aux finances dit qu’il ne sait pas encore s’il fera un emprunt ou pas.

D’où vient alors le montant de la location  annuelle (pas inférieure à…) fixée à 20000 euros TTC ?

Est-ce sur la base du coût supporté par la commune, sur le coût de l’emprunt ? Pas de plan de financement.

 La somme est tellement ridicule qu’on a ajouté une alternative, un taux de 5%, calcul sur la base de la recette, hors taxes, de cette seule salle, pour laisser entrevoir qu’elle pourrait être supérieure à 20000 euros, avec une rédaction très ambiguë et contradictoire sur la nature de la recette réellement prise en compte.

« pour un montant annuel égal à 5% de la recette hors taxes de toute nature de la salle (« base film », avec un minimum de 20000 euros TTC ».    (Art 27)

Cette disposition dans sa rédaction laisse sous entendre que la salle pourrait produire d’autres recettes (location, etc…) qui ne seraient pas prises en compte.

Il est prévu une copropriété donc une répartition de charges. Lesquelles ? (art 21)

Il est prévu que la ville accorde un bail commercial. On évoque un droit d’entrée. On en ignore les termes et le montant. Peut-être de gré à gré donc hors des décisions du conseil. (Art 15)

Aucune mention, aucune exigence sur la programmation que nous avions voulu mixte (grand public et Arts et essais). Rien sur la pratique tarifaire.

L’exploitant peut vendre les parts de sa société, , peut louer ou sous louer, sans conditions et conduire à terme (50 ans) un tout autre projet.   (Art 10.16)

Si on analyse les chiffres, on observe que la ville assume hors aménagements extérieurs (en sus), 35% du financement pour un usage de 16 Jours par an avec des conditions restrictives très fortes.

Ajoutons les 30% de finances publiques, le solde pour le preneur est de 35% sur un budget de 5 171745 euros HT, pour lequel il manque 711745 euros de financement ?

Un équipement privé financé à de telles conditions devrait susciter bien des envies d’investir.

Par ailleurs cette sarl a-t-elle la capacité de contracter un emprunt pour 1 400 000 euros ?

Ce contrat est à l’évidence très défavorable à la commune, trop imprécis, d’une durée anormale pour ce type d’équipement. Il engage la ville pour 50 ans. Il n’est pas fait mention par exemple, d’une coquille vide qui figure sur les plans, pour devenir une salle supplémentaire. L’exploitant est donc confiant dans les résultats qu’il escompte. L’assiette de location aurait pu être plus large, établie sur la base du remboursement de l’emprunt que fera probablement la commune. Au moins une part de l’opération aurait-elle pu être blanche.

J’aurai préféré la constitution d’une SEM, la ville, « les cinémas du Nord bassin » et comme 3e partenaire la CDC,  qui aurait apporter son expertise juridique et financière et donc de meilleures garanties contractuelles pour les contribuables. La ville aurait pu apporter au capital le terrain.

Enfin j’ajoute que ce dossier a été directement négocié et exclusivement avec « les cinémas du Nord Bassin » sans qu’un appel à projet soit lancé, soit aucune mise en concurrence, ce qui prive la commune et ses représentants de toute liberté de choix. A l’évidence la négociation a été menée par un seul contractant. On cherche désespérément les contreparties pour la commune.

Monsieur le sous-préfet, il me semble que vous ne pouvez demeurer insensibles aux remarques, aux interrogations que je soulève. J’ai pris le soin, d’où ma sollicitation tardive, de consulter des juristes qui sont heurtés par ce contrat. Je n’en fais pas une question politique, je n’appartiens pas à l’opposition mais sur ce contrat nos avis se rejoignent.

Dans l’intérêt général, il me semble que vous devez demander à Monsieur le Maire d’annuler ou de revoir sa délibération et de retravailler ce dossier en ayant à l’esprit de défendre les intérêts de la ville, ce qui est sa mission.

A défaut d’avoir été entendue lors du Conseil, je ne pourrai pas m’adresser le reproche d’avoir laisser faire sans au moins alerter l’autorité de tutelle même si je n’ignore pas que les collectivités s’administrent librement, mais elles peuvent entendre les observations et retrouver la sagesse et le sens des responsabilités qui évitera que les générations futures leur fassent le reproche de décisions inconsidérées.

Je vous remercie de votre diligence et de me tenir informée de la décision que vous prendrez.

Je vous prie de croire, Monsieur le sous-préfet, à ma considération distinguée.

                                                                                                                Marie-France Comte

                                                                                                                Conseillère municipale

                                                                                                                 Liste Andernos se décide aujourd’hui